Rynek nieruchomości to szeroki temat, my natomiast skupimy się na tak zwanej wadzie prawnej. Oczywiste jest to, że może wystąpić taka wada prawna i dana nieruchomość może być nią obciążona (w razie czego wskazane jest być na taką sytuację przygotowanym, aby móc sobie później rozplanować działanie).
Nie pozostajemy więc bezbronni wobec takiej sytuacji o czym się później przekonamy. Po tym wstępie na samym początku należy zadać pytanie: czy praktycznie każdą wadę prawną należy uznać za ważną (istotną)? Zdecydowanie należy odpowiedzieć że praktycznie bez żadnego wyjątku każdą wadę prawną nieruchomości trzeba uznać za ważną (istotną). Co więc w swojej istocie przysługuje sprzedającemu? Sprzedającemu przysługuje więc przede wszystkim możliwość odstąpienia od umowy albo obniżenia ceny. Dobra wiadomość jest taka, że na tych możliwościach to się nie kończy.
Należy wiedzieć, że zgodnie z aktualną ustawą (kwestie te ogólnie zostały zawarte w artykułach od 556-576) „Kodeksu cywilnego” osoby tworzące te przepisy, dały jeszcze pewną otwartą furtkę. Co ona umożliwia? Umożliwia ona skorzystanie z tak zwanego negatywnego (ujemnego) interesu umownego, co w skrócie oznacza żądanie naprawienia kosztów powstałych w wyniku zawarcia umowy oraz możliwości jej ewentualnego późniejszego rozwiązania.
Przechodząc do kolejnej części tematu warto bardziej na jasnym i zrozumiałym przykładzie o tym powiedzieć. Podajmy więc jasny i czytelny taki oto przykład: mieszkanie pod wynajem obciążone wadą prawną zakupił nabywca. Ta osoba nie wiedziała o tej wadzie, a przez to nie był jej świadoma. Co się okazało? Okazało się bowiem, że występującą tutaj wadą prawną jest ta, że w nieruchomości przebywają już najemcy. Dlatego też ta zastana sytuacja niejako wprost zmusiła nabywcę do wycofania się z umowy najmu, którą zawarł z innymi osobami.
Co w takiej sytuacji się dzieje? W takiej sytuacji wszelkie poniesione wydatki związane z pierwotną umową sprzedaży nieruchomości obciążonej wadą prawną muszą być pokryte przez sprzedającego. Z czego to wprost wynika? Należy wiedzieć, że wynika to z treści artykułu 574, wcześniej wymienionego kodeksu cywilnego: jeśli dana sprzedana rzecz posiada wadę prawną i kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on wówczas zażądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc (nie mając faktycznej świadomości) o istnieniu tej wady, choćby szkoda ta była też następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.
Czego może się domagać taka osoba? Przede wszystkim taka osoba może dochodzić swoich praw, które umożliwiają zwrot kosztów zawarcia umowy, i które mogą dotyczyć między innymi: zwrotu kosztów odebrania, przewozu, przechowania oraz ubezpieczenia rzeczy, zwrotu dokonanych wcześniej nakładów, w takim zakresie, w jakim nie odniosła z nich korzyści, a nie otrzymała ich zwrotu od osoby trzeciej, a także zwrotu poniesionych kosztów procesu. Pamiętajmy, że o obowiązku naprawienia szkody mówią też tzw. zasady ogólne.
